Competencia da barra libre al alquiler vacacional

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Imagen de archivo del aeropuerto de Eivissa.

05-04-2012 | (c) Sergio G. Canizares

Las conclusiones preliminares de un informe de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) dan barra libre al alquiler vacacional. Consideran que son inadmisibles las numerosas trabas que ponen las administraciones autonómicas  -la balear también- al arrendamiento turístico. Abogan, por ejemplo, por que se puedan alquilar todo tipo de viviendas, incluidas las plurifamiliares. Además, Competencia cree que debería eliminarse la práctica totalidad de los requisitos al alquiler turístico que impone la ley balear.  

Las conclusiones, que aún no son definitivas, están ahora en exposición pública a la espera de las aportaciones que hagan tanto expertos como ciudadanos hasta el 15 de abril. Los informes de Competencia no tienen carácter vinculante, pero la CNMC tiene la potestad de impugnar ante la Audiencia Nacional los artículos de cualquier ley que considere que atentan contra la libre competencia o la unidad de mercado. En este sentido, la CNMC impugnó el pasado año el decreto de la Comunidad de Madrid que regulaba los apartamentos turísticos al considerar que ponía trabas a la libre competencia.

El estudio sobre 'Nuevos modelos de prestación de servicios y la economía colaborativa' versa sobre dos grandes ámbitos, el transporte y el alquiler vacacional. Competencia pone de manifiesto en las conclusiones preliminares las "numerosas ventajas" de los nuevos modelos de economía colaborativa, entre ellas mayor oferta y diferenciación de esta oferta, precios más eficientes, calidad y fomento de la innovación. Y no duda en calificar de "innecesarias o desproporcionadas" las restricciones en los sectores analizados, tanto transporte como alojamiento.  

LIMITACIONES DE ACCESO. El informe de la CNMC advierte de que "las regulaciones sobre viviendas de uso turístico aprobadas por las comunidades autónomas contienen obstáculos de acceso al mercado que suponen limitaciones a la competencia en el sector. En este sentido, la CNMC hace seis recomendaciones que supondrían una revolución en el mercado turístico.

La primera de las sugerencias de la CNMC es eliminar cualquier tipo de moratoria en la autorización de nuevas viviendas turísticas. El informe asegura que hay otros mecanismos que vienen a limitar la participación y que no son discriminatorios, y en conreto se refiere a tasas o impuestos que permiten que los mecanismos de mercado determinen la cantidad óptima de alojamiento turístico.

La segunda recomendación se refiere a la conveniencia de eliminar la inscripción de las viviendas turísticas en un registro y la publicación del número de registro como obligaciones para llevar a cabo la actividad, ya que considera que sería equivalente a un régimen de autorización previa de actividad. En las conclusiones del informe se pone de manifiesto que este tipo de requisitos implican un exceso de trámites administrativos. El escrito de la CNMC asegura que la inscripción de las viviendas turísticas en un registro y la publicación del número de registro es contrario a la regulación de la Unión Europea en materia de servicios.

El artículo 27 de la Ley del Turismo de las Illes Balears es el que establece la necesidad de inscribirse en los registros de empresas, actividades y establecimientos turísticos.

El informe asegura que París, Ámsterdam y Londres han aprobado nueva normativa que reduce o elimina los trámites burocráticos asociados a la actividad de vivienda de uso turístico. Además, no exigen registro. En Francia se realizó en 2014 una modificación en la ley de la vivienda que permite que todas aquellas en las que se vive al menos ocho meses al año puedan ser cedidas a visitantes, totalmente o de forma parcial, sin ningún tipo de autorización previa ni declaración responsable.
En esta misma línea, las residencias habituales pueden ser cedidas en todo o en parte en Ámsterdam, con una limitación de cuatro huéspedes. La cesión de la vivienda de menos de 60 días al año es considerada como una actividad no profesional y no está sujeta a ningún tipo de autorización ni obligación adicional.

Y en Londres, la normativa en vigor permite que cualquier residencia, ya sea habitual o secundaria, pueda ser cedida hasta 90 días al año sin necesidad de autorización.

Eliminar cualquier tipo de requisito de estancia mínima o máxima en viviendas turísticas es la tercera recomendación. Asegura que constituye una barrera de entrada innecesaria en el mercado.

De especial importancia en Balears es la cuarta recomendación. Proponen las conclusiones eliminar cualquier limitación del tipo de vivienda, típicamente excluyendo la tipología de pisos en régimen de propiedad horizontal en favor de viviendas unifamiliares o pareadas. El informe explica que "esta restricción impide el acceso al mercado de determinadas viviendas, limitando la oferta de plazas en el mercado y, por tanto, pudiendo generar un incremento de los precios de los alojamientos ya instalados".
En las Islas es el artículo 52 de la Ley del Turismo el que en su apartado primero explica que solo en las viviendas unifamiliares aisladas o pareadas está permitida la comercialización de estancias turísticas. En el apartado cuarto del mismo artículo se establece que para la comercialización deberá existir una dotación mínima de un cuarto de baño por cada tres plazas.
Además, Competencia pretende eliminar cualquier tipo de prohibición por localización de la vivienda, que supone una barrera de entrada al mercado, incluyendo las restricciones de acceso basadas directa o indirectamente en la calificación urbanística del suelo en el que se ubique la vivienda.

Finalmente, la sexta recomendación para facilitar el acceso al mercado de viviendas de uso turístico se refiere a la eliminación de la prohibición del alquiler por estancias o de la residencia permanente. Considera el informe que se priva a los consumidores de acceder a una oferta de alojamientos turísticos que, en muchas ocasiones, ofrecen menores precios.
Respecto a este punto, la Ley del Turismo en su artículo 50, apartado 3, dice textualmente: "Las estancias que se comercialicen turísticamente tendrán que consistir en la cesión temporal del derecho de goce y disfrute de la totalidad de la vivienda por periodos de tiempo no superior a dos meses". Y añade que "no se permite la formalización de contratos por habitaciones o hacer coincidir en la misma vivienda a usuarios que hayan formalizado distintos contratos".
En cambio, en Andalucía sí se permite la posibilidad de alquiler por habitaciones, si bien la limita a que el propietario habite en la vivienda. La CNMC también considera esta restricción de la normativa andaluza innecesaria. Las conclusiones del informe apuntan a que en Francia o Ámsterdam se permiten indistintamente el alquiler de la vivienda completa o estancias de la misma.

MÁS LIBERTAD. Una vez expuestas las seis recomendaciones sobre la libertad de acceso al mercado de viviendas de uso turístico, añade tres más para favorecer mayor libertad de ejercicio en la actividad de alquiler de uso turístico.  
La CNMC considera que las regulaciones autonómicas sobre viviendas de uso turístico contienen un gran número de requisitos que pueden suponer una carga que desincentiva la participación en el mercado e incrementa los costes para los usuarios. En este sentido, recomienda "eliminar los requisitos técnicos innecesarios o desproporcionados relativos a accesorios de la vivienda y equipamiento mínimo. En concreto, el informe habla de la eliminación de la obligatoriedad de disponer de equipamientos concretos (wifi, microondas...). También sugiere que no deben establecerse unas dimensiones mínimas ni la capacidad que deben tener las distintas estancias. Sugiere también la eliminación de tener que disponer de asistencia telefónica.

El artículo 51 de la Ley del Turismo balear establece que el comercializador de servicios turísticos debe garantizar los siguientes servicios: limpieza periódica de la vivienda, ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, mantenimiento de las instalaciones y servicio de atención al público en horario comercial.

La normativa balear obliga también al comercializador a disponer de un servicio de asistencia telefónica al turista durante 24 horas. Además, obliga a que la vivienda disponga de un máximo de seis dormitorios y 12 plazas.

En otras comunidades se hacen diferentes exigencias que según el informe deberían ser eliminadas. En Madrid, por ejemplo, se exige de manera obligatoria el acceso a wifi y la existencia de un número determinado de estancias.

Otra de las recomendaciones de la Comisión es la propuesta de "eliminar la obligación de situar una placa distintiva en el exterior de la vivienda indicando la naturaleza de vivienda turística y contar con una autorización de la comunidad de propietarios". Argumenta su recomendación asegurando que puede "representar una injerencia innecesaria en el derecho de propiedad".

Finalmente, reclama una mayor libertad en el ejercicio de la actividad de alquiler de viviendas de uso turístico reclamando la eliminación de la obligatoriedad de cumplimentar un libro-registro "por existir medios más ágiles y menos costosos para el propietario de obtener e intercambiar la información sobre las personas que se alojan en la vivienda".

En las conclusiones, la CNMC observa cómo las viviendas de uso turístico no están consideradas dentro de las estadísticas de oferta de alojamiento del Instituto Nacional de Estadística (INE). Afirma que si no se considera el alojamiento en viviedas de uso turístico no puede tenerse una imagen completa del sector en España. "Se recomienda establecer por parte de la autoridad competente una nueva categoría que se añada a las actualmente existentes (hotel, camping, apartamento turístico y alojamiento rural).

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