La zonificación clarifica el alquiler turístico en Mallorca

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Aina Ginard, redactora de El Económico, explica la problemática del alquiler turístico en Mallorca y la situación actual en los municipios de la isla.

02-11-2018

Decidirse a alquilar una vivienda a turistas en Mallorca es ahora más caro pero, por primera vez en Balears, se permite en pisos en algunas zonas. La zonificación que el Consell Insular aprobó de manera definitiva a finales de julio clarifica la normativa a seguir ya que deja la isla dividida en seis zonas: núcleos de interior vulnerables, núcleos de interior no vulnerables, núcleos de litoral saturados, núcleos de litoral no saturados, suelo rústico común y suelo rústico protegido.

Cada núcleo de población está sujeto a un diferente nivel de permivisidad del alquiler turístico en función de parámetros como la saturación o la falta de vivienda de alquiler permanente. Cabe destacar que esta nueva normativa no afecta a las viviendas que ya tenían una autorización de la Conselleria d’Innovació, Recerca i Turisme.

LAS SEIS ZONAS. La zonificación del Consell ha delimitado seis zonas diferentes a isla de Mallorca -excepto Palma, cuya zonificación depende del ayuntamiento- y cada una tiene una permisividad diferente en cuanto a las Estancias Turísticas en Viviendas (ETV o ETH en catalán).

La principal novedad es que se ha habilitado una nueva modalidad de alquiler turístico temporal de dos meses al año. En las zonas saturadas solo se permite esta modalidad y se debe escoger entre julio o agosto o el resto del año, no pueden ser los 60 días en temporada alta.

Se ha prohibido cualquier tipo de alquiler vacacional en suelo rústico protegido porque así lo indica la Ley del Turismo. Sin embargo, el Consell indicó que se puede estudiar su permisión en la aprobación inicial del PIAT. También se prohíbe todo el alquiler turístico en las zonas de exclusión tales como polígonos industriales y la zona de huella acústica aeroportuaria.

En suelo rústico común se permite el alquiler en viviendas unifamiliares solo para las viviendas que hayan obtenido la licencia de primera ocupación antes del 28 de julio de 2018 y con cinco años de antigüedad.

En los núcleos costeros saturados solo se permite el alquiler turístico de 60 días al año, tanto en viviendas unifamiliares como en plurifamiliares. Se han considerado núcelos saturados las zonas de costa de Palmanova-Magaluf (Calvià), Santa Ponça (Calvià), Peguera (Calvià) y las zonas de s’Arenal, Son Verí, Son Verí Nou, Cala Blava y Bellavista (Llucmajor).

En las zonas de interior saturadas solo se permite a partir de ahora el alquiler turístico de 60 días, tanto en pisos como en viviendas unifamiliares. Incluye los núcleos de Alcúdia, Pollença, Banyalbufar, Deià, Santanyí, ses Salines, Sóller, Estellencs, Fornalutx, Valldemossa, el Port des Canonge (Banyalbufar), Orient (Bunyola), Ullaró (Campanet), Marratxinet (Marratxí), el Vilar y la Font en Pollença, es Port, s’Arxiduc y Son Ferrandell de Valldemossa, Llucalcari, sa Cala y s’Empeltada de Deià y Biniaraix y l’Horta de Sóller.
En el resto de núcleos de interior y el resto de núcleos de litoral se permite cualquier modalidad de alquiler en pisos y viviendas unifamiliares.

A estas seis zonas generales hay que añadir algunas restricciones más. En todo el municipio de Muro se ha prohibido el alquiler turístico en pisos. En Marratxí no se permite el alquiler en pisos de 365 días. En s’Arenal de Llucmajor solo se permiten nuevas plazas de alquiler de 60 días en unifamiliares. Y en el núcleo antiguo del puerto de Sóller se permitirá solo el alquiler de 60 días en unifamiliares y plurifamiliares.

Al contrario, Ariany, que en un primer momento se consideraba un núcleo de interior saturado, finalmente no lo es en la zonificación definitiva, al igual que Randa (Algaida), s’Esgleieta (Esporles), es Carritxó (Felanitx), es Llombards (Santanyí) y Ruberts (Sencelles).

Para identificar los núcleos saturados se han estudiado cuatro indicadores: incidencia sobre las infraestructuras o los recursos territoriales -calculado como la suma del número de habitantes y plazas turísticas totales entre las hectáreas del núcleo-; incidencia sobre la caracterización local -porcentaje de plazas turísticas sobre la población total-; equilibrio territorial -número de estancias turísticas en viviendas sobre el total de viviendas-; y acceso a la vivienda -número de casas vacías en relación al total de viviendas-.

Zonificación del alquiler vacacional en Mallorca.

COSTE DE LAS PLAZAS. A partir de ahora, las plazas de alquiler turístico tienen que pagarse, ya que antes no tenían un coste económico. Las viviendas tienen que adquirir todas las plazas que figuran en la cédula de habitabilidad. Hay tres modalidades de alquiler de vivienda vacacional: unifamiliares de 365 días, plurifamiliares de 365 y de 60 días plurifamiliares o unifamiliares. Sin embargo, y a diferencia de los hoteles, las plazas de ETH no se pueden traspasar.

Las plazas de viviendas unifamiliares de 365 días no caducan. Cada plaza de este tipo cuesta 3.500 euros, igual que la de un hotel. Hay que comprarlas en la Borsa d’Allotjaments Turístics de la Conselleria de Turisme y se pueden pagar en cinco anualidades, tanto esta como las otras modalidades.

Las plazas para viviendas turísticas plurifamiliares de 365 días caducan a los cinco años, plazo en el cual tienen que renovarse. Se considera un alquiler de plaza, no una compra. Cada una cuesta 875 euros.

Y la modalidad de alquiler durante 60 días solo permite alquilar la vivienda habitual de la persona propietaria, que tiene que estar empadronada en ese domicilio. En temporada alta puede alquilar o en julio o en agosto, no los dos meses de verano. Cada plaza de este tipo cuesta 291,67 euros y caduca a los cinco años.

PIAT Y ZONIFICACIÓN. La zonificación del alquiler vacacional en Mallorca ya es definitivo. A la vez, se trabaja en la redacción del Pla d’Intervenció en Àmbits Turístics de Mallorca (PIAT), que fue aprobado de manera inicial a finales de julio pero todavía no está en vigor.

Este documento pretende servir de instrumento de ordenación territorial que regule la actividad turística. Determina un límite máximo de 430.000 plazas turísticas en Mallorca (315.000 hoteleras y 115.000 de alquiler vacacional) y una bolsa de 43.000 plazas. Hasta la aprobación definitiva del PIAT solo otorgarán 10.000 plazas hoteleras y 20.000 a ETH.

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