¿Control de alquileres como solución? (I)

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Mientras la España urbana y la costa se masifican, la España rural y de interior pierden continuamente población, pueblos abandonados y casas cerradas. Esta parece la tendencia general en España y en Europa. Eivissa (como ocurre también en Palma, Madrid, Barcelona y Berlín) tiene una gran demanda de pisos, que crece cada año por las necesidades de las nuevas generaciones que quieren independizarse y, especialmente, por aquellas personas, españoles o de cualquier parte del mundo, que vienen atraídos por el trabajo y las condiciones de vida. También turistas que prefieren alquilar un apartamento que ir a un hotel.

La mayor dificultad que encuentran todas estas personas es la falta de vivienda y el crecimiento de los precios ante la presión de la demanda y una oferta insuficiente. Ante esta situación la respuesta de los gobiernos locales y autonómicos es proponer medidas como el control de alquileres (limitando los precios) y la prohibición del alquiler turístico. Para muchos gobiernos prohibir y controlar parece que es la fórmula mágica y la más barata. Pero ignorar la realidad se puede pagar muy caro y esas medidas pueden producir el efecto contrario. ¿Por qué no es esa la solución? ¿Hay otras posibles?

El libro Curso de Economía Moderna del premio Nobel Paul Samuelson es el libro de texto más vendido de la historia y se ha usado en todas las universidades del mundo. También en España y en Alemania, pero se ve que muchos políticos no se lo han leído. Samuelson advertía sobre las soluciones fáciles a problemas complejos y decía que la manera más segura de destruir una ciudad, aparte de lanzar una bomba nuclear, era aprobar una ley de control de alquileres. Este tipo de ley, como tantas otras, tiene su origen en la sincera preocupación por el bienestar de los ciudadanos de renta baja, pero sus consecuencias económicas no son menos perjudiciales por ser bienintencionadas.

Imaginemos en Eivissa un mercado de apartamentos en alquiler. En este mercado el alquiler de equilibrio sería en el ejemplo, 1.000 euros mensuales de media. A este precio medio se alquilan 5.000 apartamentos. Se aprueba una ley que limita los alquileres a 600 euros al mes, es decir 400 euros por debajo del valor que equilibra el mercado. Por este precio aumentarían los residentes y trabajadores que se animarían a venir a trabajar a Eivissa, incrementando la demanda digamos hasta el doble de los apartamentos ahora disponibles. En un mercado que no estuviera regulado la respuesta inmediata sería una subida de los alquileres hasta los 1.000 euros. Pero en este caso la ley lo prohíbe.

¿Que es lo que ocurrirá? Una parte de la oferta se retiraría, bien dejando los pisos vacíos, bien retirándolos del alquiler anual y alquilándolo por semanas o temporada, o bien vendiéndolo si los precios están altos. Y aquellos que estaban dispuestos a invertir a precios de mercado renunciarían o invertirían en pisos de lujo o en otros lugares. Supongamos que los que quedan solo están dispuestos a ofrecer por este precio 3.000 apartamentos.

Esta disminución de la oferta disponible para el alquiler es un grave problema ya que el número de pisos disponibles para alquilar se reduciría de cinco mil a tres mil, pero se complicaría aún más porque a 600 euros habría demanda para diez mil viviendas, dando lugar a un exceso de demanda de 7.000 apartamentos. La presión de ese exceso de demanda que ya no se refleja vía precios, se hará sentir por otras vías.

Hay más de tres inquilinos dispuestos a competir por cada apartamento, por lo que hay un amplio margen de maniobra por parte del propietario. Los propietarios gastarán menos en el mantenimiento de la calidad de los apartamentos, porque los alquilarían en cualquier caso. Las distorsiones más graves vendrán por otras vías.

Puesto que por esos 3.000 apartamentos los inquilinos estarían dispuestos a pagar mas de 600 euros de alquiler mensual, habrá una presión que se traducirá en consecuencias ilegales o alegales. No será raro que se paguen miles de euros por traspaso o por fianza o comisión y que se genere todo un mercado negro alrededor de estos bienes escasos.

Además, no habrá ningún estímulo para la construcción de nuevas viviendas. Así vemos que una ciudad con control de alquileres se irá degradando con los años sin que se generen nuevos barrios o zonas con construcciones nuevas y modernas. De ahí la frase del libro de Samuelson, el control de alquileres es una manera segura de destruir una ciudad sin necesidad de lanzar ningún bombardeo.

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