Zingrillo considera que la isla de Eivissa se ha consolidado en los últimos años como uno de los destinos más atractivos a la hora de invertir, «no solo por su belleza natural y estilo de vida, sino porque se ha transformado en una auténtica marca internacional». En este sentido, la mayor de las Pitiüses hace tiempo que ha dejado de ser simplemente un destino turístico puntero, sino que Eivissa representa «un estilo de vida exclusivo, moderno y deseado». Una evolución que ha hecho que la isla esté cada vez más de moda y que, por lo tanto, llame la atención de grandes marcas, inversores internacionales y emprendedores de alto nivel que buscan posicionarse en un mercado «vibrante y en constante movimiento», apunta Zingrillo.
Uno de los cambios observados es el del perfil del visitante, que cada vez es de un nivel más elevado «con el aumento generalizado de los precios y del coste de la vida» y que Zingrillo apunta que no es exclusivo de Eivissa sino «en prácticamente todos los destinos turísticos internacionales». Esto ha provocado que Eivissa acoja un turismo «más selecto y orientado al lujo, lo que a su vez genera un tipo de demanda comercial muy específica, enfocada en experiencias de calidad, gastronomía cuidada, diseño y exclusividad».
Esta realidad también afecta al mercado de los locales comerciales, cuyos precios han subido significativamente en los últimos años, un fenómeno que no es exclusivo de la isla ibicenca sino una consecuencia de una tendencia global provocado por la inflación y que afecta a todos los sectores y territorios. «Podríamos decir que los precios de los alquileres en Eivissa han evolucionado de forma coherente con la realidad económica internacional y con el nivel de posicionamiento que ha alcanzado la isla», defiende Zingrillo.
No obstante, el propietario de GZ Ibiza Properties realiza una reflexión más profunda sobre la situación real del día a día de los negocios. «Si bien es cierto que los precios han subido en todo el mundo, y que Eivissa puede compararse a ciudades como Barcelona, Madrid o incluso Londres en términos de precios de alquiler, también lo es que el contexto operativo es muy diferente. En Eivissa, el volumen real de trabajo fuerte se concentra en siete meses al año, mientras que en los otros cinco meses, especialmente enero y febrero, la isla funciona como un pueblo», destaca Zingrillo, «la población disminuye notablemente y el paso de gente cae en picado, lo que hace muy difícil mantener los niveles de facturación necesarios para cubrir los altos costes fijos». Una realidad que los inversores descubren con el tiempo: «A pesar de una buena temporada, el invierno se convierte en el verdadero reto, especialmente para los negocios pequeños o medianos, que no logran amortizar los costes a lo largo del año».
Esto ha provocado un aumento muy notable en el número de negocios en traspaso en comparación con años anteriores, lo que para Zingrillo es «un claro indicador de que muchos inquilinos no están pudiendo sostener la actividad» y la única salida que tienen para recuperar la inversión inicial es traspasar el negocio. «Si bien los negocios de alto nivel siguen moviendo márgenes importantes, son los pequeños y medianos negocios, que representan una parte fundamental del tejido comercial de la isla, los que están sufriendo más», destaca Zingrillo.
En los primeros meses del año, desde GZ Ibiza Properties han detectado «un cambio muy significativo en el tipo de operaciones. A diferencia de años anteriores, en los que predominaban las operaciones de alquiler, ahora se han disparado los traspasos». Concretamente, los traspasos de restaurantes, tiendas y negocios de hostelería han crecido aproximadamente un 40% en comparación con años anteriores debido a una mayor oferta disponible de establecimientos, «lo que facilita este tipo de transacciones». Giorgio Zingrillo explica que muchos inversores están optando por adquirir negocios ya listos para operar en lugar de alquilar un local vacío y montar el negocio desde cero, «lo que conlleva un coste mucho mayor en tiempo, dinero y esfuerzo». «La posibilidad de aprovechar un local con licencia en vigor, maquinaria instalada, clientela consolidada y una ubicación ya testada en el mercado resulta mucho más atractiva y eficiente», destaca Zingrillo.
Por otro lado, muchos propietarios de establecimientos «están adoptando una visión más estratégica y flexible, ajustando sus precios para favorecer la continuidad de los inquilinos y evitar la rotación constante o periodos prolongados con el local vacío». Se trata, en la mayoría de ocasiones, de establecimientos ya rentabilizados o heredados cuyos propietarios optan por ofrecerlos a precios por debajo del valor de mercado actual para conseguir una estabilidad y rentabilidad a largo plazo. «Inquilinos que mantienen su actividad desde 2020, 2021 o 2022 son prueba de que, con un enfoque razonable, es posible garantizar ingresos constantes y relaciones comerciales duraderas», señala el propietario de GZ Ibiza Properties.
UBICACIONES ‘PRIME’. Zingrillo también destaca que hay zonas de Eivissa donde los precios se han disparado, sobre todo en áreas prime y en el centro de la ciudad. En ubicaciones como el paseo de Vara de Rey, o las avenidas Ignacio Wallis y Bartolomé Rosselló «hemos visto locales de entre 80 y 100 m² alquilarse por entre 7.000 y 12.000 euros al mes. Estas son cifras muy elevadas, especialmente si se considera que el negocio solo se puede explotar al máximo durante una parte del año».
Unos precios de alquiler que suponen un gran esfuerzo para cualquier emprendedor durante los meses de invierno, en los que el flujo de clientes desciende de forma muy notable. En cualquier caso, los precios no se han disparado solo en las ubicaciones más selectas de la ciudad de Eivissa, sino incluso en calles como Aragón, Castilla, Catalunya o Extremadura, «el alquiler medio de un local entre 80 y 100 m² oscila entre los 1.800 y los 3.000 euros mensuales, que sigue siendo una cantidad importante para una pyme que opera en un entorno tan estacional».
OPERACIONES. Desde GZ Ibiza Properties, inmobiliaria dedicada en exclusiva al sector de locales comerciales, comentan que la demanda de este invierno ha sido muy diferente a la del año anterior. «Mientras que el invierno de 2023 fue excepcionalmente fuerte, con más de diez operaciones cerradas entre octubre y diciembre, el inicio del invierno 2024 fue sorprendentemente tranquilo», sostiene Zingrillo, quien los justifica, en parte, a que la temporada de verano «fue más floja de lo esperado, marcada por el mal tiempo y por la coincidencia con grandes eventos internacionales como los Juegos Olímpicos o la Eurocopa, que desviaron parte del turismo».
Para Giorgio Zingrillo, «esa caída de ingresos veraniegos impactó a muchas empresas, que normalmente reinvierten sus beneficios en nuevos proyectos durante el invierno. En esta ocasión, la demanda cayó drásticamente en octubre, noviembre y diciembre. Donde habitualmente cerramos una operación semanal, nos encontramos con solo dos operaciones mensuales durante esos meses».
Con el cambio de año, sin embargo, «el mercado empezó a recuperarse con fuerza. Febrero, marzo y abril han sido meses muy activos, en los que hemos vuelto a cerrar hasta dos operaciones por semana. Hemos gestionado traspasos de locales muy relevantes, como dos restaurantes en primera línea del puerto de Eivissa, en primera línea del puerto de Formentera y varios negocios en la avenida de España», apunta Zingrillo.
GZ Ibiza Properties también ha cerrado operaciones de negocios más pequeños como bares, cafeterías y locales de comida rápida para llevar, «lo que demuestra que el mercado se está moviendo tanto en el segmento medio/alto como en formatos más accesibles». Un nuevo impulso que viene acompañado de un perfil muy diverso de inversores: desde empresarios locales y residentes en otras islas, hasta nuevos emprendedores que llegan desde la Península, Italia o Inglaterra. «Todo indica que Eivissa sigue siendo una apuesta sólida para quienes conocen bien el entorno, entienden su estacionalidad y están dispuestos a desarrollar proyectos con visión y coherencia», sentencia Zingrillo.
EXPERIENCIA. Giorgio Zingrillo tiene un amplio conocimiento del mundo de la hostelería, en el que ha trabajado en diferentes países. «Este bagaje me ha dado un conocimiento profundo del funcionamiento de los negocios de restauración, ya que durante la última década de esa etapa profesional estuve desempeñando funciones a nivel directivo. Gracias a esta experiencia, tengo una comprensión muy precisa del valor real de los materiales, el equipamiento y los distintos elementos que componen un negocio de hostelería. Por eso, mi enfoque inmobiliario se centra en el producto comercial, especialmente en el sector de la restauración, un mundo que conozco desde dentro y que forma parte de mi trayectoria vital y profesional», cuenta Zingrillo.
