La Audiencia Provincial de Palma ha declarado resuelta la compraventa de un grupo de 74 apartamentos turísticos en Punta Prima, que fue denunciada por los compradores ante la imposibilidad de revenderlos como viviendas y locales independientes. La Sección Quinta de la Audiencia confirma, de esta manera, el fallo anterior del Juzgado número 1 de Ciutadella, que dio la razón a la vendedora, la sociedad Bada Badoc SL, y que determinó que ésta no debía devolver a los compradores las cantidades que éstos desembolsaron en su día por la venta, equivalentes a un 30 por ciento de su precio total.
Los hechos se remontan al 19 de julio de 2006, cuando la sociedad Bada Badoc SL, domiciliada en la avenida Conqueridor de Ciutadella, vendió los apartamentos a la sociedad catalana Promoinlevi SL, con domicilio social en Sabadell y administrada por los hermanos Luis Ignacio y Javier Legasa García. La compañía –que se había constituido dos meses antes de la operación, en mayo de 2006- cedería posteriormente sus derechos a Assessors Tumedei SL, cuya denominación actual es Costa Prima Sud SL, dedicada también al negocio de la promoción inmobiliaria.
Demanda
El 20 de abril de 2009, la compradora, Costa Prima Sud SL, interpuso una demanda contra Bada Badoc SL. En ella, argumentaba que la finalidad de la compraventa del complejo era la de revender los apartamentos como viviendas independientes, y, dado que por cuestiones de normativa administrativa no había sido posible, la compraventa era nula "por carencia de objeto", o, cuanto menos, debía resolverse "por incumplimiento de la condición". Tanto en un caso como en otro, la pretensión de los compradores era que se les devolviese todo el dinero que habían pagado.
Según admite el propio tribunal, existen varios documentos que parecen sustentar la tesis de Costa Prima Sud SL, entre ellos el propio contrato de compraventa, donde se habla de viviendas y de "las fincas registrales que se vendan individualmente". También en el borrador del contrato se hace referencia a que la compradora autorizaría a Bada Badoc SL para obtener las cédulas de habitabilidad para viviendas. Pero hay más documentos. En uno de ellos, se recrimina a la compradora que no haya actuado ante la Administración para la venta independiente de los apartamentos, e incluso la factura del arquitecto se refiere explícitamente a la actuación proyectada para el cambio de uso de los apartamentos turísticos a viviendas, informando que la licencia sería concedida.
Condición
Pese a ello, la Audiencia es clara al asegurar que en el contrato no se estipula expresamente en ningún lugar que la compraventa se condicionara a la transformación de los apartamentos en viviendas individuales. Así, aún cuando, según el tribunal, Costa Prima Sud SL "seguramente tenía 'in mente' la posibilidad de convertir en viviendas independientes los apartamentos turísticos" propiedad de Bada Badoc SL, "sin embargo, y esto es muy importante, no se condicionó el contrato a que la compradora lograra llevar a cabo dicha conversión". "Es decir", afirman los magistrados, "podría haberle interesado a la compradora continuar con la explotación turística de los apartamentos [que se hallaban arrendados, en explotación turística, a Playas Menorquinas SL], aunque tuviera 'in mente' la otra posibilidad, calibrando lo que más podría convenirle". En los propios documentos que obran en el expediente judicial, se indica, a este respecto, que "se cede por la vendedora el uso de la explotación turística del conjunto de apartamentos", y que "sólo si se obtuvieran cédulas de habitabilidad se incrementaría el precio nada menos que en un millón y medio de euros".
"Era de apartamentos"
"Es decir –concluye la Audiencia-, ello refleja que la compraventa era de apartamentos turísticos" y, "sólo si se consiguiese convertirlos en vivienda", se incrementaría el precio "nada menos que en un millón de euros". Ello refleja, según los jueces, "una posibilidad con premio, no una condición resolutoria".
Recuerda, finalmente, que lo que pagó la sociedad compradora, Costa Prima Sud SL, "se corresponde sólo a un 30 por ciento del precio y, sin embargo, ha podido venir disfrutando durante años –cuanto menos dos- de la explotación de los apartamentos turísticos litigiosos". La sociedad catalana ha recurrido el fallo ante el Tribunal Supremo.
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