La Audiencia Nacional ha dado la razón a la sociedad Gel-Fux SL, propietaria del solar del Paseo Marítimo que el Ayuntamiento de Ciutadella permutó en su día por Can Saura Morell (conocido como la joya de la corona), en su reclamación contra la orden ministerial que aprobó, en mayo de 2009, el deslinde del tramo de costa de unos 87.720 metros de longitud, que comprende todo el término municipal. Como se recordará, el deslinde, en el tramo de costa colindante con el solar, creó una doble franja de protección afectando parcialmente a los terrenos de la promotora. La reciente resolución de la Audiencia anula, en la práctica, el deslinde del Ministerio de Medio Ambiente y Medio Rural y Marino (MARM) en lo que se refiere a la fijación de la anchura de la servidumbre de protección en el ámbito del Plan Parcial del sector B-8. El tribunal considera que el trazado de esta "doble franja de protección" constituye una "anomalía" sin sustento en la normativa de Costas.
La mercantil que intervino en la permuta denunciada ante la Fiscalía por el llamado caso Nerer impugnó la anchura de servidumbre de protección fijada por el deslinde, al entender que la doble franja creada por éste estaba "fuera de toda norma". La sociedad coadministrada por Francesc Cavaller Gener y José María Gelabert Fuxà argumentó que el Ministerio no había tenido en cuenta que entre el deslinde y el sector B-8 existe, desde la aprobación definitiva del Plan General de Ciutadella, en marzo de 1988, una franja de suelo urbano que se mantiene en la actualidad con dicha clasificación. Recordó, además, que la propia Dirección General de Costas informó favorablemente el Plan Parcial de la zona por dos veces, en 1991 y 1994, grafiándose en los planos una servidumbre de protección de 20 metros.
Servidumbre
En el deslinde aprobado definitivamente el 31 de mayo de 2009, una vez finalizado el suelo urbano de 1988, el Ministerio introdujo una nueva franja de servidumbre de protección que alcanza hasta los 100 metros, una actuación que Gel-Fux SL entendía no solo contraria a la Ley de Costas sino que va, además, contra los propios actos de la Administración. La Audiencia Nacional le ha dado la razón, dejándola en solo 20 metros.
Después de que la aprobación del deslinde paralizara por un tiempo las obras en el solar, el Consell autorizó en noviembre pasado la conclusión de los trabajos de construcción de las 40 viviendas proyectadas en el solar de Can Saura, en primera línea del Paseo Marítimo de Ciutadella. La caducidad del permiso de obras mayores que se le otorgó en junio de 2007 obligó a Gel-Fux SL a servirse de una licencia menor para terminar de adecuar el interior de los pisos, que dejó a medio hacer cuando Costas afectó parcialmente el edificio.
¿Qué dice la ley de Costas?
La Ley de Costas de 1988 establece, con carácter general, que la servidumbre de protección recaerá sobre una zona de 100 metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar.
Esta norma general tiene su excepción más relevante en la Disposición Transitoria Tercera, donde se establece que, para los terrenos clasificados como suelo urbano a la entrada en vigor de dicha Ley, la servidumbre de protección reducirá sustancialmente su profundidad, de 100 a solo 20 metros.
En el caso de Gel-Fux SL, los terrenos colindantes con el dominio público están clasificados como urbanos en el planeamiento de 1988, salvo en un pequeño tramo de 25 metros, por lo que la servidumbre asignada a dicho terrenos urbanos debe ser, en principio, de 20 metros. Sin embargo, en supuestos como el analizado en el fallo de la Audiencia Nacional, para fijar la servidumbre de protección hay que tomar en consideración, no solo la clasificación urbanística de los terrenos colindantes con el dominio público en el momento de la entrada en vigor de la Ley de Costas, sino también la clasificación que pudieran tener las fincas contiguas ubicadas más al interior que resulten afectadas por la servidumbre.
Es decir, lo relevante para fijar la servidumbre de protección en 20 metros no es, recuerda la Audiencia, que el suelo urbano colindante con el dominio público tenga que alcanzar una profundidad de 100 metros, "como señala la Orden de deslinde sin respaldo normativo", sino que los terrenos por donde se grafíe la servidumbre de 20 metros -medidos desde la línea de ribera del mar- ostenten también la consideración de urbanos, "consideración que –afirma la sentencia- en este caso también poseen los terrenos por donde se dibuja la servidumbre de 20 metros". "Por ello –concluye la Audiencia Nacional- al tener no solo la consideración de urbanos tanto los terrenos colindantes con el dominio público, sino también los terrenos por donde se ha marcado una línea de servidumbre de protección de 20 metros, corresponde asignar a estos terrenos clasificados como urbanos una servidumbre de protección de 20 metros de anchura, no de 100 metros, dejando sin efecto, en consecuencia, esa segunda franja de protección y cualquier otra servidumbre de protección".
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