La Sala Tercera del Supremo ha anulado la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Baleares sobre la expropiación de la zona verde del Canal Salat, convertida en uno de los caballos de batalla del empresario ciutadellenc Jaume Gelabert, recientemente fallecido, en su largo pleito –casi 10 años- con el Ayuntamiento de Ciutadella. Aunque no modifica la calificación de los terrenos de S'Hort d'en Llinyà como "urbanizables", el TS obliga ahora al Jurado de Expropiación de Balears a revisar el justiprecio desde la base que los costes de gestión urbanística que se imputaron a los mismos fueron "excesivos". El Supremo los rebaja nada menos que en 1,2 millones de euros, desde los 4,5 que calculó el Jurado a los 3,3 en que los fijó la propiedad, basándose en un informe técnico.
Como se recordará, el TSJB concluyó en marzo de 2010 que los terrenos no podían ser valorados como urbanos, al faltar las conexiones del suministro eléctrico y del suministro de agua potable y que debían ser considerados, en todo caso, como urbanizables. Decidió, sin embargo, ordenar la retroacción del expediente administrativo al Jurado Provincial para que determinara si se había aplicado correctamente el coeficiente de construcción a la hora de calcular su valor.
En su sentencia, la Sala de lo Contencioso del TSJB consideró probada la existencia de todos los servicios urbanísticos exigibles en S'Hort d'en Llinyà y, sin embargo, concluyó afirmando que los terrenos no podían se urbanos, dado que dos de dichos servicios eran "insuficientes" en las opciones de conexión para la formación de una zona verde o construcción de eventuales equipamientos. Pasó por alto, sin embargo, la cuestión de los costes de gestión urbanística, un olvido que corrige ahora el Supremo.
El Jurado de Expropiación de Balears había partido para el cálculo de estos costes del coste de ejecución material de los espacios libres y viales para el año 2003 incrementados en un 15 por ciento en concepto de gastos generales y beneficio industrial. Añadió, después, los costes de gestión urbanística, honorarios técnicos, gastos de notaría y registro, costes fiscales y licencias, costes de gestión y consulting, costes financieros y costes de comercialización y venta, hasta obtener una cifra para toda la superficie destinada a espacios libres y viales de 5.703.784,76 euros , cantidad a la que aplicaba un porcentaje corrector. Frente a los 4.543.630,08 euros en los que el Jurado calculó el coste de ejecución por contrata de la obra urbanizadora, la familia Gelabert opuso una cifra sensiblemente menor, 2.688.885 €, basándose en un informe firmado por un arquitecto y un arquitecto técnico.
No se mostró disconforme, sin embargo, con el porcentaje de incremento del 25,5 por ciento utilizado por el Jurado correspondiente a los honorarios técnicos, notaría y registro, y otros gastos, para cifrar así los costes de gestión urbanística totales en 3.375.357 ueros.
Según el informe en el que se basó la familia Gelabert, el coste para la realización de viales debería de ser de 56,22 euros/m2, mientras que el porcentaje proporcional para la construcción de zonas verdes quedaba en 26,63 euros/m2. "Este importe –insiste el Supremo en su sentencia- no solo aparecía corroborado por el coeficiente colegial, sino también por los datos de urbanizaciones ejecutadas y contratadas por el Ayuntamiento en esa misma zona entre los años 2001 y 2005, obteniéndose cantidades similares".
El cálculo, "en esencia coincidente en cuanto al método, partidas y porcentajes con el elaborado por el Jurado", discrepaba, no obstante, del coste inicial de construcción utilizado. Sin embargo, según el TS, la cantidad utilizada en dicho informe aparece más fundada no solo por los datos oficiales del Colegio de Arquitectos de Balears para este tipo de construcciones sino también por los estudios realizados en obras realmente ejecutadas, por lo que, afirma el Supremo, "debe prevalecer frente al importe utilizado por el Jurado, que se limitó a fijar un importe muy superior sin explicar el origen de dicha cantidad ni los datos que la avalaban".
El informe del perito judicial considera en este punto que los precios de 95 euros/m2 para ejecución de viales y de 45 euros/m2 para los espacios libres, utilizados por el Jurado, no están justificados, pero tampoco asume el proporcionado en el informe pericial de la familia expropiada, al considerar que se adoptan precios de referencia del COAIB que considera "excesivamente simplificados y que dan lugar a importes insuficientes en este caso". Para el Supremo, "esta descalificación no aparece suficientemente fundada frente a la documentación y justificación proporcionada en dicho informe".
Por otra parte, el perito judicial ofrecía una suma alternativa que obtenía de la "base de datos de la construcción", sin especificar cuál, a parte de no acompañar justificación documental alguna que corroborase las cantidades alternativas obtenidas, por lo que, a juicio del Supremo, "las cantidades ofrecidas en el informe pericial judicial no pueden prevalecer frente a las contempladas en el informe pericial aportado por la parte recurrente". Por todo ello, considera "más fundados" los costes de gestión urbanística proporcionados por la familia Gelabert, que ascienden a 3.375.357 euros.
Esta estimación parcial implica que el Supremo mantiene el pronunciamiento del TSJB que ordenaba la retroacción del expediente administrativo al Jurado Provincial de Expropiación para que justificase el coeficiente del valor de construcción que debería utilizar. Sin embargo, el Jurado deberá utilizar ahora como costes de gestión urbanística los defendidos por la propiedad de S'Hort d'en Llinyà para obtener un nuevo justiprecio de los bienes expropiados.
Jurisprudencia
Respecto a la cuestión de si el suelo del Canal Salat donde se construyó el auditorio debería valorarse como urbano, el Supremo recuerda en el fallo que "el criterio de la suficiencia de los servicios, junto con el de la inserción de los terrenos en la malla urbana, han venido marcando la jurisprudencia de este Tribunal en orden a la clasificación del suelo urbano, de suerte que cuando los servicios no son suficientes para la edificación que haya de construirse, o siéndolo no estén insertos en la referida malla urbana, esta Sala viene negando a tales terrenos la consideración de suelo urbano". En el caso concreto de S'Hort d'en Llinyà, "tales servicios en el momento de la expropiación resultaban insuficientes para el destino proyectado".
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