El PTI delimita 25 núcleos de ‘hortals’ en situación urbanística irregular, 15 de ellos en Ciutadella.

El PTI delimita 25 núcleos de ‘hortals’ en situación urbanística irregular, 15 de ellos en Ciutadella. | Gemma Andreu

Javier Gilabert05/10/22 0:00
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El Consell ha levantado el pie del acelerador con el proceso de legalización urbanística de los polémicos ‘hortals’, los asentamientos urbanos construidos de forma irregular sobre parcelas de suelo rústico, la mayoría ubicados en Ciutadella. El documento final del Plan Territorial Insular (PTI) no cede ante las peticiones de la asociación en defensa de los propietarios, de los grupos políticos de la oposición, e incluso del colegio oficial de arquitectos, de flexibilizar los requisitos de regularización de las construcciones existentes, en algunos casos de grandes dimensiones; pero sí que suaviza ostensiblemente los plazos para los hitos que los dueños tendrán que ir cumpliendo si quieren evitar que la administración insular tenga las manos libres para dejar las edificaciones fuera de ordenación.   

El PTI que el Consell ha entregado a la Comisión de Medio Ambiente tras el periodo de alegaciones presenta modificaciones notables en ese sentido. Da mucho más margen. El doble. En el documento inicial aprobado en diciembre de 2020 se establecía que los propietarios de cada núcleo rural tenían un año –siempre desde la entrada en vigor de la normativa– para constituirse en una asociación que muestre la voluntad de redactar los preceptivos planes especiales de ordenación y dos años para presentar ante el Ayuntamiento toda la documentación para iniciar su tramitación. En el PTI final el primer plazo sube a dos años y el segundo se amplía a cuatro años.

En el caso de que «durante esos plazos» no se haya constituido la preceptiva asociación de propietarios con voluntad de redactar el plan y que este no se haya presentado ante el Consistorio correspondiente con todo lo necesario para su tramitación, el gobierno municipal deberá asumir esa labor de formulación y tramitación, eso sí, siempre pasando después la factura a los propietarios. El PTI final mantiene el periodo de tiempo que tendrán los ayuntamientos para la tramitación de los planes especiales.

Será dos años ya que si pasan seis desde la entrada en vigor del PTI –antes eran cuatro– y no se ha tramitado la aprobación de los planes especiales, entra en juego el Consell, que ya antes se ofrece a los municipios a prestar su colaboración. La administración insular podrá subrogarse la potestad de elaboración y aprobación de los planeamientos, pero también deja claro que podrá clasificar los terrenos como suelo rústico común y dejar las edificaciones existentes en la zona fuera de ordenación, un limbo urbanístico muy conflictivo.           

90 metros y una sola planta

Más allá rebajar las prisas para el proceso de legalización de los ‘hortals’ a través de los planes especiales –que deberán ser acordados entre los propietarios y para los que se añaden algunos requisitos en materia de agua y energía–, el Consell no modifica uno de los puntos de mayor conflicto a la hora de legalizar construcciones existentes. Sigue fijando como superficie de construcción máxima legalizable 90 metros cuadrados por parcela. A nadie se le escapa que es un tamaño que dista mucho de ajustarse a las características de muchas de las viviendas que se han ido construyendo irregularmente, muchas después de 2003, convertidas en verdaderos chalés.

Las viviendas que excedan ese límite quedarán parcialmente –los planes especiales decidirá en cada caso qué parte– fuera de ordenación, con la imposibilidad que ello supone por ejemplo para lograr licencia de obras. Y además el PTI final incluye la obligatoriedad, no expresada antes, de inscribir esa situación de la finca en el Registro de la Propiedad.

La máxima altura permitida para las construcciones queda estable en una planta, aunque hay cambios de redactado que dejan claro que    en el caso de edificaciones ya existentes se permite legalizar dos plantas (baja más una) de máximo siete metros, solo si ya estaban levantadas antes del 17 de mayo de 2003. Las viviendas en ‘hortals’ ilegales se ha doblado desde entonces.